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金融资本布局物流地产

苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的**大地产基金。

苏智渊分析，目前投资这一领域的外资主要分为两类，一类是主业为物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流成员普洛斯公司；另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外资本的投资模式主要有两种，一是直接投资开发，通过出售或者出租物流地产来获取收益；另一种是采取“售后回租”模式，外资收购厂房后再回租给国内企业，国内企业可以获得资金用于扩大业务范围，外资则通过这一方式加快入市的步伐。

苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系；万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产；万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。

不过在他看来，和国际专业的物流地产投资商相比，内资在这一领域才刚刚起步。目前，在物流地产市场有所斩获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式，这些企业的资本后盾就是房地产信托投资基金（REITs），比如工业地产成员普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs，拥有通畅的国际融资渠道，这点是目前国内资本并不具备的。

由于政策受限导致融资渠道不成熟，目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道做融资，这使得很多物流地产投资规模没有办法在短期内迅速扩大。苏智渊表示，目前内资主要的投资方式是通过成立运营团队购进土地，再嫁接给海外基金，持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。

但是，内资也有外资无可比拟的优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“内资在降低运营成本方面有比较大的优势，他们还可以通过**招商引资来获取税收返还等优惠政策，从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作，此前美国凯雷集团就牵手上海宇培，在常州投资建设电商产业园。

姚先生：,15693176065

物流地产股将被重估

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，受土地供给总量管制，各类型土地的供给数量也存在一定配比，因此仓储用地的供给数量是有限的。在持续政策支持下，目前土地投资热度较高的当属上海自贸区。

目前，自贸区内80%的土地为工业用地，而外高桥作为上海自贸区的地产大亨，土地储备丰富，如果这些土地被用于仓储物流设备，地块的潜在价值巨大。

外高桥2013年年报披露，公司在自贸区已建物业325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米，同时其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方米土地储备，子公司重点发展第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。

海通证券对外高桥的研报显示，外高桥土地储备**出市场预期，预计未来公司资产价值将显着受益自贸区地价重估。

由此可见，一旦企业在自贸区内拥有土地储备，未来可作为仓储设备使用，其公司价值较有可能看涨。类似在自贸区内拥有土地的企业还有一些，诸如光明食品集团的控股公司海博股份拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米的仓储土地。

在上海，与自贸区发展类似的黄金地区还有临港地区。临港物流产业发展蒸蒸日上，不少上市公司囤积的土地资产价值存在被低估的可能性。

浦东金桥大股东参与临港开发，在临港地区有20万平方米土地储备，而交运股份拥有临港产业区港口发展有限公司35%的股权，后者在临港拥有土地储备。这些公司的股价走势也被看好。

中信建投证券房地产行业**分析师苏雪晶认为，从长期来看，随着市场需求的增加，仓储用地的价值具有很大的升值前景，对上海的物流地产概念股而言，其资产价值现在很有可能被低估。物流地产股将被重估

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民表示，受土地供给总量管制，各类型土地的供给数量也存在一定配比，因此仓储用地的供给数量是有限的。在持续政策支持下，目前土地投资热度较高的当属上海自贸区。

目前，自贸区内80%的土地为工业用地，而外高桥作为上海自贸区的地产大亨，土地储备丰富，如果这些土地被用于仓储物流设备，地块的潜在价值巨大。

外高桥2013年年报披露，公司在自贸区已建物业325万平方米，在建物业建筑面积140万平方米，未建物业建筑面积384万平方米，同时其母公司外高桥集团还拥有外高桥保税区500多万平方米土地储备，子公司重点发展第三方物流和危险品物流，在保税区内已经拥有5.2万平方米的专业仓库、1.5万平方米的露天堆场。

海通证券对外高桥的研报显示，外高桥土地储备**出市场预期，预计未来公司资产价值将显着受益自贸区地价重估。

由此可见，一旦企业在自贸区内拥有土地储备，未来可作为仓储设备使用，其公司价值较有可能看涨。类似在自贸区内拥有土地的企业还有一些，诸如光明食品集团的控股公司海博股份拥有11万平方米土地，锦江投资拥有6000平方米土地，浦东金桥拥有1.78万平方米的仓储土地。

在上海，与自贸区发展类似的黄金地区还有临港地区。临港物流产业发展蒸蒸日上，不少上市公司囤积的土地资产价值存在被低估的可能性。

浦东金桥大股东参与临港开发，在临港地区有20万平方米土地储备，而交运股份拥有临港产业区港口发展有限公司35%的股权，后者在临港拥有土地储备。这些公司的股价走势也被看好。

中信建投证券房地产行业**分析师苏雪晶认为，从长期来看，随着市场需求的增加，仓储用地的价值具有很大的升值前景，对上海的物流地产概念股而言，其资产价值现在很有可能被低估。姚先生：,15693176065